Onko hankesuunnittelu pakko tehdä? Mikä on hankesuunnittelun tärkein tehtävä? Mitä hankesuunnittelussa pitäisi ottaa huomioon?

Hankesuunnittelun tehtävänä on tuottaa taloyhtiölle tilannetietoa talotekniikan nykytilasta ja luoda erilaisia vaihtoehtoja talotekniikan saneeraamiseksi.

Talotekniikan nykytilanteen kuvauksella tarkoitetaan kiinteistön järjestelmien kuntoa. Järjestelmien ja rakenteiden ikää verrataan KH-kortin teknisiin arvoihin. KH-kortti tai -kortisto on Rakennustiedon julkaisema kokoelma, joka sisältää erilaisia ohjeita, säännöksiä ja tarviketietoja kiiteistönpitoon. Ohjeita on julkaistu jo 30 vuoden ajan. Kortistosta löytyy muun muassa asuintalon huoltokirja, lainalaskin ja rakennusosien käyttöikälaskin. Kaikilla kiinteistön rakenteilla, rakennusosilla ja järjestelmillä on oma tekninen käyttöikänsä. Käyttöiän perusteella voidaan ennakoida tulevia korjaustarpeita.

Hankesuunnitelmassa havainnoidaan myös silmämääräisesti järjestelmissä esiintyviä virheitä ja puutteita sekä vauriokohtia. Nykytilanteen kuvauksessa käsitellään lisäksi laitteistojen ikää ja toimivuutta.

Hankesuunnittelu ja erilaiset vaihtoehdot

Kun taloyhtiön kunnossapitotarveselvitykseen tai PTS -suunnitelmaan on kirjattu jonkin tuleva korjaushanke, kuten vaikkapa kattoremontti tai linjasaneeraus, taloyhtiö alkaa suunnittelemaan erilaisia vaihtoehtoja korjaushankkeen suunnittelemiseksi.

Hankesuunnitelma

Hankesuunnitelmassa käsitellään erilaisia saneerausvaihtoehtoja talotekniikkajärjestelmien uusimiseksi ja laaditaan toteutusvaihtoehtoja, yleensä noin kahdesta neljään kappaletta. Näissä vaihtoehdossa käsitellään uusien järjestelmien uudet sijainnit ja niiden reititys kiinteistössä. Reitityksellä tarkoitetaan paikkoja, joissa tekniikka kuljetetaan kellarista kerroksiin.

Vaihtoehtojen luonnokset voivat olla esimerkiksi:

1. Perinteinen linjasaneeraus

Putket viedään nykyistä reittiä ja kylpyhuoneet uusitaan kokonaisuudessaan lattiarakenteita myöten. Nykyinen reitti käsittää yleensä kylpyhuoneen takana olevan tekniikkahormin.

2. Viemärit sukitetaan vanhalla reitillä ja vesijohdot, sähkö ja tietoliikenne tuodaan porrashuoneen puolella

Tässä vaihtoehdossa ei vanhoja hormeja avata. Tässä tulee ottaa myös huomioon, että kalusteiden järjestystä ei voida muuttaa, mikäli valitaan sukitus. Tämä tarkoittaa sitä, että lattiakaivon ja WC -istuimen ja altaan paikkaa ei voida muuttaa. Vaihtoehdossa asukas saa kuitenkin kaikki pinnat ja kalusteet uutena.

3 Erillinen tekniikkaelementti

Tässä vaihtoehdossa viemärit ja vesijohdot tuodaan huoneistoihin erillisellä tekniikkaelementillä, joka sijoitetaan kylpyhuoneeseen tai sen välittömään läheisyyteen.

Pelkästään nykytekniikan kuvaaminen ja reittivaihtoehtojen esittäminen ei kuitenkaan riitä. Hankesuunnittelun tuloksena täytyy syntyä myös käsitys kustannuksista. Kustannuslaskennalla tarkoitetaan tässä talotekniikan saneerausvaihtoehtojen urakkalaskentaa. Urakkalaskennasta syntyvää kustannusta vertaillaan eri vaihtoehtojen kesken. Tämä on alustava ja suuntaa antava, mutta antaa riittävät tiedot eri toteutusvaihtoehtojen vertailuun. Taloyhtiön hallitus esittää nämä eri toteutusvaihtoehdot yhtiökokoukselle, esimerkiksi yllä mainitut kolme vaihtoehtoa, joista yhtiökokous sitten valitsee yhden. Samalla kustannusten vastikevaikutus saadaan laskettua, jolloin osakkaat tietävät suurin piirtein, paljonko vastike nousee.

Kustannuslaskennassa ei voida kuitenkaan huomioida pelkästään urakan sitomia euroja. On huomioitava myös suunnittelu- ja valvontakustannukset, projektipäällikkö, hallinnolliset kustannukset sekä tarvittavat kartoitukset ja tutkimukset. Vasta näin saadaan lopulliset kustannukset hankkeelle ja siitä aiheutuva kustannus osakkaille maksettavaksi.

Hankesuunnittelu ja energia

Energiansäästötavoitteet tai järjestelmät, jotka pystyvät säästämään kiinteistön energiankäyttöä, tulee käsitellä hankesuunnitelmassa toteutustapoineen ja kustannuksineen. Näiden toteutus tulee tehtäväksi useimmiten linjasaneerauksen yhteydessä tai ainakin niille joudutaan tekemään varauksia.

Hankesuunnittelu on yksi korjaushankkeen tärkeimmistä vaiheista, ellei jopa tärkein.

Hankesuunnitelma auttaa taloyhtiötä valitsemaan oikean vaihtoehdon kiinteistön talotekniikan uusimiselle. Hankesuunnittelun pohjalta voidaan tehdä sitten lopullinen päätös yhtiökokousessa. Hankesuunnittelu tai hankesuunnitelma voidaan myös jättää tekemättä. Tekemättä jättäminen edellyttää, että kiinteistön kunto on kaikkien järjestelmien ja rakenteiden osalta heikko ja osakkaiden näkemys saneeraustavasta on yhtenäinen.