Korjausvelka – siis mikä velka? Rakennuksen kaikilla osilla on oma tekninen käyttöikänsä. Kiinteistön kunto alkaa hitaasti laskea valmistumisen jälkeen. Korjausvelkaa syntyy, kun kunnossapidosta tingitään ja tehdään vain pakolliset ja kiireelliset korjaukset. Rakenteiden kuluminen on siis nopeampaa kuin kiinteistön huoltaminen ja kunnossapito.

Merkittävä osa Suomen rakennuskannasta on huonossa kunnossa. Rakennuksia korjataan vähemmän kuin pitäisi. Osassa taloyhtiöistä ei tehdä remontteja ennen kuin on pakko ja pidetään vastikkeet alhaalla. Silloin rakennuksen tekninen arvo laskee.

Moni asunnon omistaja ei ole kuitenkaan perillä siitä, mitä korjausvelka käytännössä tarkoittaa. Korjausvelkaa ei osata huomioida asuntojen hinnoissa. Pääsääntöisesti vanhempi asunto maksaa aina vähemmän kuin uusi. Onko hintaero kuitenkaan riittävä, kun otetaan huomioon korjausvelan suuruus? Usein huonokuntoisesta asunnosta maksetaan ylihintaa. Kun remontit aikanaan yllättävät, vastikkeet nousevat pilviin. Edullisena hankittu asunto muuttuukin kalliiksi vastikkeiden kautta.

Korjausvelka on se määrä, mikä kiinteistöön olisi pitänyt investoida, jotta se olisi käyttökunnossa.

Taloyhtiöissä yhtiövastike koostuu hoitovastikkeesta ja mahdollisesta rahoitusvastikkeesta. Osakkaat maksavat hoitovastiketta yhtiön hoitomenojen kattamiseksi. Vastikkeen suuruus päätetään yhtiökokouksessa. Hoitovastikkeella katetaan kiinteistön ylläpitokustannukset. Korjausvelkaa ei pääse syntymään, kun kiinteistöstä pidetään huolta. Huolehtimalla kiinteistön kunnosta, voit suoraan vaikuttaa yhtiövastikkeen määrään ja korjausvelan kertymiseen.

Remonttien oikea ajoitus on suunnitelmallista kiinteistön kunnossapitoa.

Remontit tulisi ajoittaa siten, että remonteista aiheutuvat kustannukset jakautuvat pitkälle aikavälille. Näin yhtiövastike pysyy kohtuullisella tasolla. Remontit eivät koskaan saisi tulla yllätyksenä, sillä kaikilla rakennuksen osilla on oma tekninen käyttöikänsä. Jos remontti yllättää, on hyvin todennäköistä, että kiinteistön kunnossapitoa on laiminlyöty.

Korjausvelka käytännössä

Miten korjausvelka esiintyy? Maalit rapisevat, kiinteistössä on putkitukoksia ja vuotoja ja katto vuotaa. Käytännössä korjausvelasta johtuvat ongelmat näkyvät kiinteistön käytössä. Rakennukselle voidaan määritellä tyydyttävä kuntotaso, joka on usein noin 75 – 80% lähtötasosta. Korjausrakentamisen asiantuntijat alkavat puhua korjausvelasta, kun kiinteistön kuntotaso putoaa alle 75% lähtötasosta. Rakennusteollisuus ry määrittelee korjausvelan investointina, joka olisi pitänyt tehdä, jotta kiinteistö olisi käytön kannalta hyvässä kunnossa.

Korjausvelka ja kunnossapitotarveselvitys

Muutama vuosi sitten isännöitsijäntodistukseen tuli pakolliseksi kunnossapitotarveselvitys, jossa pitää olla tiedot seuraavien viiden vuoden aikana tulevista remonteista. Usein viisi vuotta ei ole kuitenkaan riittävä, kun mietitään kiinteistön elinkaarta. PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma kertoo, milloin ja miten kiinteistön korjaushankkeet on ajateltu toteuttaa. PTS:n aikajänne on yleensä kymmenen vuotta.

Kunnossapitotarveselvitys ja PTS eivät kuitenkaan kerro koko totuutta. Jos korjausvelkaa on päässyt kertymään ja linjasaneeraus, julkisivuremontti ja kattoremontti osuvat samaan ajankohtaan, esimerkiksi 30 vuoden päähän, on kiinteistön talous todennäköisesti kovilla. Tuleviin korjauksiin tulee varautua etukäteen niin teknisesti kuin taloudellisestikin.

Korjausvelka vaikuttaa kiinteistön lainansaantiin. Kun kiinteistön on päästänyt rapistumaan, voi lainansaanti olla työlästä. Rahoituslaitosten mukaan korjausvelkaa ei tulisi päästää yli 30 prosenttiin kiinteistön käyvästä arvosta. Tekemättömistä remonteista tulee aina lisäkuluja. Silloin lainaa tarvitaan enemmän kuin silloin, kun remontit olisi tehty ajoissa.

Pahasti korjausvelkaisten yhtiöiden kohdalla hankkeita joudutaan pilkkomaan pienempiin osiin. Huonoimmassa tapauksessa osakkaat joutuvat laittamaan rahaa yhtiöön, jotta remontit saadaan toteutettua.

Miten korjausvelka vältetään?

Korjausvelka vältetään huolehtimalla kiinteistön kunnossapidosta ja ennakoimalla tulevat korjaushankkeet. Kiinteistön kuntoa tulee seurata aktiivisesti esimerkiksi kuntoarvion ja kuntotutkimusten avulla. PTS:ää tulee päivittää vastaamaan nykytilannetta. Yhtiövastiketta on hyvä korottaa jo ennen tulevia remontteja. Näin vältytään siltä, että vastike tuplaantuu useiksi vuosiksi, kun remontit realisoituvat. Kun kiinteistössä ollaan varauduttu taloudellisesti tuleviin remontteihin, vastike pysyy yleensä ennustettavalla tasolla ja omistajille ei tule rahoitusvaikeuksia.

Korjausvelan ennakointiin tarvitaan vain rakenteen, laitteen, järjestelmän tai rakennusosan edellinen remonttivuosi. Näiden perusteella voidaan laskea tulevien remonttien kustannukset tämän päivän kustannustasossa.

Kysymyksiä korjausvelasta

Kommentoi tai kysy korjausvelasta!