Korjausvelkalaskin laskee rakennuksen korjausvelan tämän päivän hinnalla. Korjausvelka on se määrä rahaa, jota kiinteistöön tai rakennukseen olisi pitänyt käyttää, jotta se olisi kunnossa. Korjausvelan laskentaa voi lähestyä ainakin kahdella erilaisella tarkastelukulmalla: vuosilla ja euroilla.
Korjausvelan laskenta vuosina
Korjausvelan voi laskea keskimääräisen käyttöiän kautta tai taloudellisesta näkökulmasta. Käyttöiän laskennassa lasketaan rakennuksen materiaalien, rakenteiden, laitteiden ja järjestelmien ikä ja verrataan tätä keskimääräiseen käyttöikään. Mikäli oman rakennuksen ikä ylittää keskimääräisen käyttöiän, voidaan puhua korjausvelasta. Käyttöikä on kuitenkin vain keskimääräinen. Esimerkiksi sinkityn ja maalatun rivipeltikatteen eli peltikaton todelliseen käyttöikään vaikuttaa rakennuksen sijainti ja ilmansuunnat. Meren rannalla sijaitseva peltikatto kuluu nopeammin kuin sisämaassa oleva. Korjausvelka vaihtelee rakennusosittain. Peltikatolla voisi olla tällä laskentatavalla esimerkiksi kuusi vuotta korjausvelkaa. Tämä tarkoittaisi sitä, että katto olisi pitänyt remontoida jo kuusi vuotta sitten.
Korjausvelan laskenta euroina
Taloudellisesta näkökulmasta tarkasteltuna korjausvelka lähtee kerääntymään vasta, kun keskimääräisen käyttöiän alaraja on ylittynyt. Peltikaton osalta tämä tapahtuisi siis 61. vuonna talon valmistumisen jälkeen. Silloin 61. vuotta talon rakentumisen jälkeen korjausvelan euromääräinen arvo vastaisi uuden katon hintaa. Peltikaton tekninen käyttöikä vaihtelee 40 – 80 vuoden välillä rasitusluokasta riippuen. 60 vuotta on keskiarvo normaaleissa käyttöolosuhteissa. Taloudellisesta näkökulmasta tarkasteltuna korjausvelalle saadaan euromäärä. Noin sadan neliön peltikaton korjausvelka on siis 14 116 euroa.
Jos korjausvelka lasketaan ennen kuin teknisen käyttöiän keskimääräinen alaraja on saavutettu, rakennus näyttää huonokuntoisemmalta kuin mitä se todellisuudessa on.
Älä sekoita korjausvelkaa rahoitustarpeeseen. Rahoitustarve kertoo siitä, paljonko rahaa tarvitaan, kun korjaushanke toteutuu. Korjaukset voidaan rahoittaa eri tavoilla ja tyypillisimpiä tapoja ovat:
- taloyhtiölaina / laina
- etukäteen kerättävä vastike, jota kutsutaan nimellä korjausrahasto
- osakkaiden omat lainat
- lisärakentaminen
Yleisesti korjaushankkeet rahoitetaan lainalla. Rahoittajalle tärkeintä on suunnitelmallisuus. Yhtiövastikkeella osakkaat rahoittavat yleisesti kulut ja rahoitusvastikkeella investoinnit. Pankin tehtävä ei ole rahoittaa kannattamatonta toimintaa. Kun tiedetään tulevien korjausten ajankohdat, on helpompi lähteä miettimään rahoitusta jo hyvissä ajoin. Säästäminen etukäteen ei ole huono vaihtoehto.
Korjausvelkalaskin ja päivän kustannustaso
Korjausvelan laskemiselle ei ole standardia. Arvonosturin korjausvelka lasketaan rakenteiden, laitteiden, rakennusosien ja järjestelmien keskimääräisen käyttöiän perusteella tämän päivän hintatasolla. Se tarkoittaa sitä, että kattoremontille lasketaan hinta, jolla uusi katto rakennettaisiin tänään. Tämä on riittävän tarkka arvio siitä, millaisesta kustannuksesta on kokonaisuudessaan kyse.
Arvonosturin tulevien remonttien kustannukset pitävät sisällään purku-, työ-, materiaali-, käyttö- ja yhteiskustannukset, urakoitsijan katteen, rakennuttajakustannukset ja arvonlisäveron. Myös paikkakunnan hintataso on huomioitu, Rovaniemen hintataso eroaa pääkaupunkiseudun hintatasosta.
Arvonosturin korjausvelkalaskin: näin lasket korjausvelan
Time needed: 1 hours and 30 minutes
Toimi seuraavasti, niin saat rakennuksellesi korjausvelkalaskelman ja kaupan päälle kunnossapitotarveselvityksen ja PTS:n eli pitkän tähtäimen suunnitelman.
- Kerää lähtötiedot
Isännöitsijän todistuksesta käy ilmi rakennuksen perustiedot, kuten pinta-ala, rakennusvuosi, tilavuus, kerrosten lukumäärä jne. Mikäli asut omakotitalossa, löydät näitä tietoja todennäköisimmin kauppakirjasta. Kaupunkien Internet -sivuilla on myös listattu rakennusten tietoja.
- Hahmota rakennuksen materiaalit, laitteet, järjestelmät ja rakennusosat
Käy rakennus huolellisesti läpi. Mitä materiaaleja, rakennusosia, laitteita ja järjestelmiä rakennuksesta löytyy? Paljonko niitä on? Milloin ne on edellisen kerran remontoitu? Esimerkiksi, peltikatto on valmistunut vuonna 1970 ja siihen on tehty paikkamaalaus vuonna 2010. Katon pinta-ala on keskimäärin 105 neliömetriä. Huolellisesti tehtynä läpikäynti vie arviolta tunnin.
- Syötä rakennuksen perustiedot Arvonosturiin
Syötä rakennuksen perustiedot, valmistumisvuosi, pinta-ala, kerrosten lukumäärä jne. järjestelmään. Voit myös hakea rakennustasi osoitteen tai rakennustunnuksen kautta. Järjestelmä hyödyntää julkisia rekistereitä ja hakee löydetyt tiedot pohjalle. Voit tarkentaa ja täydentää näitä.
- Syötä edellinen remonttivuosi tai rakennusvuosi
Syötä rakennusosan, rakenteen, laitteen tai järjestelmän rakennusvuosi tai edellinen remonttivuosi. Kun olet valmis, saat itsellesi kunnossapitotarveselvityksen. Mikäli asut taloyhtiössä, voit esittää tämän yhtiökokouksessa.
- Anna määrät
Syötä rakenteiden ja laitteiden määrät. Näitä voivat olla kappaletta, neliötä, juoksumetriä, kerrosta jne. Kun olet valmis, saat itsellesi kunnossapitosuunnitelman eli PTS:n. Arvonosturin PTS sisältää automaattisesti hinnat tuleville korjauksille tämän päivän hintatasossa keskimääräisen käyttöiän perusteella.
- Korjausvelan laskenta
Arvonosturi sijoittaa remontit, jotka olisi jo pitänyt toteuttaa, kuluvalle vuodelle. Korjausvelka on se euromääräinen summa, paljonko tekemättä jätettyjen remonttien kustantanminen maksaisi, jos ne tehtäisiin tänään.
