Taloyhtiölainat ovat saaneet paljon palstatilaa mediassa viime aikoina. Huoli on ollut taloyhtiölainakannan kasvussa ja kotitalouksien velkaantumisessa. On myös maalailtu synkkiä pilviä velkaisista asuntosijoittajista, jotka estäisivät taloyhtiön lainansaannin. Mistä ilmiössä on oikeastaan kyse?
Rakennuslehden pankeille tekemän kyselyn mukaan asunto-osakeyhtiöiden korjausten lainoituksessa ei ole juuri tapahtunut muutoksia. Kuitenkin samaan aikaan Isännöintiliiton totetuttama kysely nostaa esiin sen, että taloyhtiöiden on entistä vaikeampi saada pankeilta lainoitusta. Miksi tulokset ovat ristiriidassa keskenään?
Pankkien lainoituspäätöksiin ja marginaaleihin vaikuttavat muun muassa taloyhtiön koko, sijainti, ikä, tehdyt ja tulevat remontit, rahoitusaste, omistusrakenne ja yhtiön taloudellinen tilanne. Pankit katsovat aikaisempaa tarkemmin taloyhtiön omistusrakennetta. Myös taloyhtiön korjaushistorialla on suurempi merkitys kuin aiemmin.
Esimerkiksi pienet viiden huoneiston rivitalot ovat pankille korkeampi riski, koska omistus on hyvin keskittynyttä. Muiden osakkaiden maksukyky on tärkeä osa kokonaisuutta. Jos yksi jättää lainat maksamatta, velka jää yhtiön vastuulle. Taloyhtiö lyhentää lainoja osakkaiden maksamilla rahoitusvastikkeilla tai pääomavastikkeilla. Ongelmatapauksissa taloyhtiö vie perintään laiminlyöneen osakkaan maksut ja ottaa asunnon haltuunsa.
Moni taloyhtiössä asuva unohtaa, että hän ei omista huoneistoaan, vaan ainoastaan sen hallintaan oikeuttavat osakkeet.
Yksittäisten asunnonomistajien tai asuntosijoittajien maksuongelmat voivat siis muodostua koko taloyhtiön ja sen kaikkien osakkaiden ongelmiksi. Ei ole kuitenkaan löydetty mitään näyttöä siitä, että yksittäiset sijoittajaomistajat olisivat huonompia vastikkeiden maksajia.
Lainan saannissa kokonaisuus ratkaisee. Jos viiden huoneiston rivitalo on huolehtinut kiinteistön kunnossapidosta ja sillä ei ole juurikaan korjausvelkaa, lainaa kyllä saa. Jos peruskorjauksia taas lykätään liian pitkälle, kustannukset saattavat nousta kohtuuttoman korkeiksi. Kun huolehtii kiinteistön kunnosta ja toteuttaa remontit ajallaan, kiinteistön arvo säilyy tai parhaassa tapauksessa jopa nousee ja pankit rahoittavat mielellään.
Suomen asuntokannasta valtaosa on rakennettu 1960-1980 lukujen välisenä aikana. Siksi suuri osa asuntokannasta on läpikäymässä korjausrakentamisvaihetta juuri nyt. Taloyhtiölainoja nostetaan, jotta korjaushankkeet saadaan rahoitettua. Jos korjattavaa ei ole, lainaakaan ei tarvita, tai näin voisi nopeasti erehtyä luulemaan.
Taloyhtiölainat ja kiinteistön ikä
Suomen pankin julkaisun mukaan, alle kymmenen vuoden ikäisten taloyhtiöiden lainojen osuus koko kannasta oli yli 70 prosenttia! Peruskorjausikään tulleiden taloyhtiöiden osuus oli melko pieni.
Taloyhtiön iän perusteella voidaan arvioida, että nimenomaan uudisrakentaminen on viime vuosina kasvattanut taloyhtiölainakantaa.
Kotitalouden velkaantuvat asumisen kautta
Kotitalouksien veloista, valtaosa kohdistuu asumiseen. Suomalaisista yli puolet asuu omistamassaan asunnossa. Kolmasosalla suomalaisista on asuntolainaa. Suomalaiset velkaantuvat välillisesti taloyhtiölainojen kautta. Viimeisen kymmenen vuoden aikana taloyhtiölainat ovat kasvaneet ja asuntolainat vähentyneet.
Taloyhtiölainojen kasvuun näyttää olevan kaksi selkeää syytä:
- kiinteistön korjaamiseen on haettu enemmän lainaa kuin aikaisemmin, koska suurin osa suomalaisista kiinteistöistä on sen ikäisiä, että ne ovat peruskorjausiässä ja
- taloyhtiölainoja on ryhdytty käyttämään kiinteistöjen korjaamisen ohella voimakkaasti myös uudisrakentamiseen.
Suomalaiset toki velkaantuvat taloyhtiölainojen kautta, mutta onko ongelmana lainojen määrä vai laatu? Kyseessä on kuitenkin kaksi hyvin erilaista kohdetta rahoituksen kannalta. Olisiko ehkä syytä erotella lainan käyttötarkoitus korjausrakentamiseen ja uudisrakentamiseen ja tarkastella tilastoja uudessa valossa? Pitäisikö yli 20 vuotta vanhojen kiinteistöjen lainamäärien osuuden olla suurempi, jotta rakennetun omaisuuden korjausvelka ei pääse karkaamaan käsistä?
Rakennuskannan korjausvelka on Suomessa arviolta 30 – 50 miljardia euroa. Se tarkoittaa sitä, että vaikka rakennusten korjauksiin käytetään vuosittain miljardeja euroja, rakennuskantamme kunto heikentyy vuosi vuodelta.
Rakennuksia huolletaan ja korjataan vähemmän kuin pitäisi.
Rakennuskantaa rasittava korjausvelka on Suomessa merkittävä ongelma, jonka ratkaisemiseksi ei toistaiseksi ole löydetty tehokkaita ratkaisuja. Mikäli taloyhtiön eli kiinteistön kunnosta ei huolehdita, kiinteistön arvo laskee, korjauskulut moninkertaistuvat ja lopulta taloyhtiön on vaikea saada lainaa. Kannattaa laskea hinta sille, että remontit lykätään tulevaisuuteen.
Kerran rakennettu talo ei pysy kunnossa ilman korjauksia. Remonttien toistuva lykkääminen tulee kalliiksi. Taloyhtiön rakenteilla, rakennusosilla, järjestelmillä ja laitteilla on tekniset käyttöikänsä. Kun tekninen käyttöikä on kulunut umpeen, on rakenne, rakennusosa, järjestelmä tai laite korvattava uudella.
Harvalla asunnon omistajalla on kuitenkaan riittävää osaamista ja ymmärrystä rakennustekniikasta voidakseen itse arvioida kiinteistönsä kuntoa ja tulevia korjaustarpeita, puhumattakaan kustannuksista.
Arvonosturin missio on auttaa suomalaisia pitämään parempaa huolta varallisuudestaan. Arvonosturi on työkalu, jonka avulla jokainen suomalainen voi nostaa kiinteistönsä arvoa, oli kyseessä sitten koti, sijoitusasunto tai kesämökki.
Lisää työkaluja kiinteistön arvon nostamiseen ja kunnossapitotarveselvityksen saat Arvonosturin sisäpiiristä. Tule mukaan!
Lähteet:
- https://www.hs.fi/koti/art-2000006317540.html
- https://www.talouselama.fi/uutiset/ovatko-velkaiset-asuntosijoittajat-iso-riski-taloyhtioille-olisi-hyvin-tarkea-ymmartaa-erilaiset-vuokramarkkinatoimijat/4f7bb508-05e9-4b11-9b17-fc39cb303282
- https://www.rakennusteollisuus.fi/Tietoa-alasta/Talous-tilastot-ja-suhdanteet/Kuviopankki/Asuntomarkkinat/Asuntokanta/
- https://rakennustaito.fi/rakennetun-omaisuuden-tila-2017/
