Kiinteistön korjausvelka on se rahamäärää, joka kiinteistöön olisi pitänyt investoida, jotta kiinteistö olisi käytön kannalta hyvässä kunnossa. Talouselämän artikkelin (23.11.2020) mukaan Suomen kiinteistöihin kohdistuvasta korjausvelasta noin puolet olisi asunto-osakeyhtiöillä. Mitä sinun tulisi tietää kiinteistön korjausvelasta, jos omistat osakkeita taloyhtiöstä?
Suomalaiset ovat tietämättömiä taloyhtiönsä korjausvelan vaikutuksesta asumiskustannuksiin ja asunnon arvoon. Asuntomarkkinat ylläpitävät eräänlaista kuplaa, koska vanhojen asuntojen hinnoissa korjausvelkaa ei huomioida riittävästi. Mikäli asut taloyhtiössä, tarkista ainakin taloyhtiösi sijainti ja koko.
Taloyhtiön sijainti vaikuttaa lainan saantiin
Julkisuudessa on keskusteltu taantuvien paikkakuntien kiristyvästä asemasta taloyhtiölainoituksessa. Sijainti on aina ollut tärkein asunnon hintaan vaikuttava tekijä. Nyt sijainnin merkitys on korostunut. Monessa taloyhtiön hallituksessa on jo huomattu, että lainapäätöksen saaminen ei enää käy kädenkäänteessä.
Pankit kiinnittävät aiempaa enemmän huomiota taloyhtiöiden taloudenhoitoon. Pankit tutkivat, onko taloyhtiölle syntynyt korjausvelkaa ja miten taloyhtiötä on huollettu. Käytännössä pankit katsovat, mikä on käypä arvo suhteessa pyydettyyn lainaan. Se ratkaisee lainansaannin. Kasvukeskusten taloyhtiöt saavat parhaat lainatarjoukset ja hyvistä kohteista tulee jopa kilpailua pankkien välillä.
Taantuvilla paikkakunnilla vaaran paikka piilee siinä, että kun asuntojen arvot laskevat ja taloyhtiö on päästetty huonoon kuntoon, remonttikustannukset ovat todella suuret. Ollaan pattitilanteessa. Kun kiinteistö on päässyt liian huonoon kuntoon, lainaa ei enää saa.
Remontoinnin lykkääminen voi rasittaa taloyhtiön vakuuksia
Siksi on äärettömän tärkeää pitää kiinteistö kunnossa ja huolehtia korjauksista ajallaan.
Taloyhtiön koko vaikuttaa lainan saantiin
Vaikka taloyhtiöiden lainoittaminen on pankin näkökulmasta vähäriskistä toimintaa ja luottotappiot harvinaisia, voi taloyhtiö silti jäädä ilman lainaa. Pienissä yhtiöissä riski on suurempi.
Naapurin maksukyvyllä on merkitystä pienessä yhtiössä, sillä taloyhtiön lainasta vastaavat kaikki osakkaat yhdessä.
Jos joku jättää maksamatta pääomavastikkeensa, muut maksavat hänenkin osuutensa. Maksamattomia pääomavastikkeita yritetään periä ensin, mutta mikäli tämä ei auta, huoneisto voidaan ottaa taloyhtiön hallintaan. Prosessi ei käy hetkessä ja väliajalla muut osakkaat maksavat viulut.
Pankeilla ei käytännössä ole mahdollisuutta tarkistaa osakkaiden maksukykyä. Julkisuudessa on keskusteltu paljon siitä, vaikuttaako suuri asuntosijoittajien määrä taloyhtiön lainan saantiin. Jos taloyhtiön osakkeista yli puolet on sijoittajamaisten tahojen omistuksessa, pankin näkökulmasta rahoitetaan sijoitustoimintaa, ei normaalia taloyhtiön korjausrakentamista. Merkittävämpää lainan saannin kannalta on kuitenkin taloyhtiön koko. Pienissä taloyhtiöissä remontit ja korjausvelka voidaan joutua rahoittamaan osakkaiden henkilökohtaisilla luotoilla. Siksi korjausvelan määrällä on väliä.
Vinkki: Selvitä oman taloyhtiösi korjausvelka
Miten voit osakkaana selvittää taloyhtiösti korjausvelan määrän?
Ota osaa yhtiökokoukseen. Yhtiökokouksessa käsitellään aina kunnossapitotarveselvitys, jossa listataan vähintään viiden seuraavan vuoden korjaustarpeet.
Käy läpi viimeisin tilinpäätös ja/tai isännöitsijäntodistus, mikäli olet hiljattain muuttanut huoneistoon. Isännöitsijäntodistukseen on listattu tehdyt remontit.
Varmista, että kiinteistöstä myytyjen huoneistojen neliöhinta on sopivassa suhteessa sijaintiin. Mikäli neliöhinta on alle 1300€ ja kiinteistö on muuttotappiopaikkakunnalla, vakuudet ovat kovilla, mikäli remontteja on lykätty ja kunnossapitoa laiminlyöty.
Selvitä kiinteistön tulevat remontit ja niiden kustannukset ja omat asumiskustannukset. Tee tämä laskelma vähintään 20 vuodelle.
Lisää työkaluja kiinteistön arvon nostamiseen ja kunnossapitotarveselvityksen saat Arvonosturin sisäpiiristä. Tule mukaan!
