Asunnon myynnin yhteyttä putkiremonttiin on pohdittu kautta aikain. Kauppalehti, Arvopaperi ja monet mediat ovat spekuloineet aiheella ennenkin. Miksi asunnon myynti ja putkiremontti kiinnostavat? Kannattaako asunto myydä ennen putkiremonttia vai ei? Lyhyt vastaus: asunto kannattaa myydä ennen putkiremonttia ja ostaa putkiremontin jälkeen. Myyjä saa asunnosta paremman hinnan ennen putkiremonttia kuin putkiremontin jälkeen. Miten tähän päätelmään on tultu, onkin toinen kysymys.

Asunto kannattaa myydä ennen putkiremonttia ja ostaa putkiremontin jälkeen. Myyjä saa asunnosta paremman hinnan ennen putkiremonttia kuin putkiremontin jälkeen.

Asunnon myyjä ja ostaja pohtivat kummatkin tahoillaan, mikä olisi taloudellisesti järkevää. Myyjä miettii, tuleeko myyneeksi huoneiston liian halvalla ja ostaja pohtii, maksaako huoneistosta ylihintaa. Miksi kysymys on niin vaikea ja miksi monet eri tahot vastaavat lähes päinvastoin kysymykseen?

Putkiremontti on yksi taloyhtiön kalleimmista remonteista. Muita taloyhtiön remontteja ovat julkisivuremontti, kattoremontti parvekeremontti ja hissiremontti. Putkiremontti osuu jokaisen kiinteistön kohdalle, usein noin 50 vuoden välein. 50 vuotta on kuitenkin keskiarvo ja putkien kesto on yksilöllistä, koska kiinteistöt ovat yksilöitä. Putkiremontin yhteydessä remontoidaan nimensä mukaisesti putket. Remontin laajuus on toinen käsite, sillä usein putkiremontin yhteydessä uusitaan myös kiinteistön sähkönousut ja valaistusta ja yleisiä tiloja saatetaan kunnostaa samassa yhteydessä. Virallisempi termi, linjasaneeraus, kuvaakin paremmin putkiremonttia.

Moni asunnon ostaja haluaa asunnon mieluummin talosta, jossa putkiremontti on tehty. Asunnon myynti onnistuukin yleensä paremmin, kun putkiremontti on tehty.

Putkiremontti ja asunnon hinta

Kalliin remontin kustannukset siirtyvät harvoin suoraan asunnon hintaan. Otetaan esimerkki: Jos asunnon arvo olisi 70 000 euroa ja putkiremontin hinta 30 000 euroa, se ei tarkoita että asunnon arvo remontin jälkeen olisi 100 000 euroa. Lyhyellä aikavälillä remontin kustannuksista arviolta vain noin puolet siirtyy asunnon arvoon. Tämä arvio perustuu kiinteistönvälittäjien näkemykseen ja kokemukseen toteutuneiden kauppojen osalta. Se tarkottaisi sitä, että edellisen esimerkin asunnon myynti todennäköisesti onnistuisi hinnalla 85 000 euroa, mutta ei 100 000 euroa.

Huoneiston myyjän on hyvä tietää, että jos juuri tehdyn putkiremontin kustannukset yrittää siirtää asunnon myyntihintaan täysimääräisesti, asunnon hinta nousee liian nopeasti ja siitä tulee liian kallis ostajalle. Asunto ei siis mene kaupaksi putkiremontin jälkeen. Pidemmällä aikavälillä tehdyt remontit kyllä siirtyvät asunnon arvoon, mutta on lähes mahdotonta ennustaa, miten kauan tässä menee. Asuntojen hintojen kehitykseen vaikuttaa moni muukin asia ja esimerkiksi pääkaupunkiseudulla erityisesti asunnon sijainnilla on merkitystä. On myös mahdollista, että asunto menee kaupaksi, vaikka putkiremontin kustannukset siirrettäisiin hintaan täysimääräisenä, mutta tällöin on hyvin todennäköistä, että hintaan vaikuttaa vahvasti jokin muu asia, kuten sijainti.

Kun putkiremontin kustannukset ovat tiedossa, asunnon myyntihinnan määrittäminen on helpompaa. Miten hinta sitten määritellään, jos remontista on olemassa vasta suunnitelmia, mutta ei tiedetä vielä mitään hinnasta? Tilanne aiheuttaa vaivaa sekä myyjälle että ostajalle. Putkiremontti etenee niin, että taloyhtiössä tehdään päätös putkiremontin käynnistämisestä. Vasta sen jälkeen tiedetään esimerkiksi se, millä menetelmällä putkiremontti tehdään ja mikä puolestaan vaikuttaa aikatauluun ja hintaan.

Huoneiston hinnan muodostuminen

Jos olet ostamassa huoneistoa taloyhtiöstä, jossa on tulossa putkiremontti on sinulla hyvä tilaisuus saada asunto edullisesti. On kuitenkin syytä tehdä laskelmat tarkasti. Tutkimusten mukaan putkiremontti alkaa näkyä kauppahinnasta vasta muutama vuosi ennen remonttia, eikä silloinkaan riittävästi. Kaikki ostajat eivät osaa ottaa tulevaa remonttia huomioon hinnassa ja maksavat liikaa. Loppujen lopuksi asunto kannattaa myydä ennen putkiremonttia ja ostaa putkiremontin jälkeen.

Tutkimusten kautta tarkasteltuna asuntojen velaton hinta kyllä kasvaa putkiremontin jälkeen, mutta ei niin paljon kuin remontista koituu kustannuksia. Ero on noin 10%. Asuntojen myyntihinta tippuu noin 10% putkiremontin jälkeen. On vaikea sanoa, millä aikavälillä tuo menetetty hinnan lasku tulee takaisin. Tutkimusten mukaan asunnot ovat kuitenkin ylihinnoiteltuja ennen putkiremonttia.

Jos olet myymässä asuntoasi, tee se ennen putkiremonttia.

Niin kauan kuin putkiremontin velkaosuutta ei ole jyvitetty, on hyvä aika myydä. Myyjänä saat asunnosta paremman hinnan ennen putkiremonttia kuin putkiremontin jälkeen.

Asia ei kuitenkaan ole näin yksinkertainen. Putkiremontti on myös mahdollisuus uusia oma kylpyhuone mieleiseksi ja omaan elämäntilanteeseen sopivaksi. Asumisviihtyvyyden arvon päättää jokainen asunnon omistaja itse.

Asunnon myynti ei ole pelkästään putkiremontista kiinni. Asunnon hintaan vaikuttavia tekijöitä on useita. Tärkein näistä on sijainti. Lisäksi taloyhtiön kunto, huoneiston pohjaratkaisu, kerrosluku, hissi, piha, parveke ja mahdolliset tulevat remontit vaikuttavat kaikki hinnoitteluun. Valitettavan usein suomalaiset eivät osaa laskea ”oikeaa” hintaa asunnolle. Putkiremontti on yksi kalleimmista remonteista, mutta kiinteistöön kohdistuu muitakin remontteja. Oikeaa hintaa määriteltäessä olisikin syytä tarkastella kiinteistöä kokonaisuutena pitkällä aikavälillä.

Esimerkki: asunnon myynti ja putkiremontti – tarkastele kokonaisuutta

Oletetaan, että Helsingin Kannelmäessä on kaksi asuntoa vierekkäisissä rakennuksissa. Asunto 1 velaton hinta on 70 000€. Se on 40 neliötä, hoitovastike on 100€. Asunto 2 velaton hinta on 60 000€. Sekin on 40 neliötä ja hoitovastike on 100€. Näillä tiedoilla tulisi helposti valittua asunto 2, koska se on ”halvempi”. Entäpä jos asuntoon 1 on jo tehty putkiremontti ja asuntoon 2 se on tulossa kolmen vuoden sisällä? Nyt asunto 1 vaikuttaakin edulliselta. Mitä tiedämme muista remonteista?

Asunto 2 taloyhtiöön on tulossa putkiremontin lisäksi kattoremontti (80€/neliö), parvekeremontti (50€/neliö) ja ikkunaremontti (50€/neliö). Asunto 1 taloyhtiöön on edellisten lisäksi tulossa myös julkisivuremontti (400€/neliö). Putkiremontti on osa kiinteistön korjausvelkaa siinä missä muutkin remontit, mutta esimerkin vuoksi se on kuvassa eritelty. Asunto 2 taloyhtiöllä on yhtiölainaa julkisivuremontista, joka on toteutettu muutama vuosi sitten.

Tarkastelemalla kokonaisuutta huomataan, että asunto 1 oli sittenkin ”edullinen”. Toisaalta oletimme, että muiden remonttien neliöhinnat olisivat samat kummassakin taloyhtiössä. Todellisuudessa jokainen taloyhtiö tekee kuitenkin omat ratkaisunsa itse. On mahdollista, että toinen taloyhtiöistä saa ikkunaremontin kustannukset alemmaksi. Asunto 2 taloyhtiö oli jo tehnyt julkisivuremontin ja nostanut sitä varten yhtiölainan. Näin tarkasteltuna asunto 1 kokonaiskustannukset olisivat tämän hetken tiedoilla 93 200€ ja asunto 2:n 103 200€. Nyt jos yhtälöön lisätään olettamus, että vain puolet putkiremontin kustannuksista voitaisiin siirtää asunnon hintaan, niin asunto 2 olisikin hinnaltaan 103 200€ – puolet putkiremontista, 10 000€ eli 93 200€. Asunnot siis periaatteessa ovat samanhintaisia. Asunnon myynti ja putkiremontti eivät kuitenkaan määrittele kokonaishintaa, vaan asunnon myyntihinta muodostuu useista eri tekijöistä.

Kysymyksiä putkiremontista ja asunnon arvosta

Kun seuraavalla kerralla tutkit huoneistojen myynti-ilmoituksia, kannattaa tehdä oheinen laskentaharjoitus, vaikka sitten loppuviimeksi päätyisikin valitsemaan huoneiston ”fiilispohjalta” eli asumisviihtyvyyden kautta.